2025 年底至 2026 年杜拜房市總體輪廓：從恐慌到理性

一、從數據出發：市場並未轉弱，而是轉型

回顧 2025 年，杜拜房地產市場以超過 5,000 億 AED 的交易總額刷新多項歷史紀錄，顯示市場需求依然強勁。然而，與前幾年的高度投機行情不同，市場結構正明顯轉向以人口、就業與資本流入為基礎的基本面驅動成長。

杜拜常住人口已逼近 400 萬人，且人口結構出現質變——高淨值人士、企業主、專業經理人與跨國家庭持續移入，使住宅需求從「短期投資」升級為「長期居住與資產配置」。這一轉變，正是理解 2026 年房市的關鍵。

二、2026 年市場核心特徵：穩健，而非泡沫

針對市場上「2026 年將供過於求、房市可能崩潰」的論調，實際數據與產業內部觀察呈現出截然不同的結論。

1.供給增加，但完工率遠低於紙面數字
雖然未來數年預計有大量新案推出，但歷史經驗顯示：

• 建商實際完工進度普遍落後原始規劃

• 部分項目延期、合併或重新定位

這使得「帳面供給」與「實際可交付供給」之間存在明顯落差。

Allsopp & Allsopp 杜拜房地產顧問與經紀集團報告指出，2025年至今，已推出152,402套住宅單元，但目前僅竣工31,437套，交付率約21%。顯示絕大多數新案仍處於建設中，可能延後交屋。

2.人口與需求同步成長，非單向擴張
與過去週期不同，本輪供給成長是伴隨著：

• 持續的人口淨流入

• 就業與商業活動同步擴張

• 高端與中高端住宅需求增加

截至 2025 年中，杜拜人口已超過 4.0 百萬人，較上一年增長約 5.5%（超過 200,000 人的年度新增居民）2026 預估約到達 4.22 百萬人，年增約 5.5%。

人口增速遠高於全球平均，且是穩健的正向成長趨勢，非單向供給增長。因此，市場更接近結構性成長，而非失控擴張。

三、公寓與別墅：雙軌並行的健康市場

2026 年的杜拜住宅市場，呈現出清晰的產品分工：

➤公寓市場：

受到年輕專業族群、投資型買家與外籍家庭青睞

平均租金回報率約 5–9%，核心地段甚至更高

➤別墅市場：

受高淨值家庭與長期居住者支持

稀缺性高，價格抗跌能力強

租金與資本保值兼具！

兩者並非競爭，而是共同構成一個多層次、可持續的住宅生態。

四、投資策略關鍵：不是「買不買」，而是「買什麼」

2026 年並非不好的投資時機，真正的風險來自於選錯產品。

三大主流投資路徑

預售（Off-plan）
➤政府背景或一線開發商
➤具稀缺性與明確定位的項目
➤適合具備耐心與風險控管能力的投資者

二手市場（Ready Property）
➤價格透明、可即時出租
➤適合追求穩定現金流的投資人

收益型資產（Yield Focused）
➤著重租金表現與入住率
➤在高需求地段具備長期吸引力

 應避免的風險：

➤同質性過高、競爭激烈的普通公寓

➤缺乏社區成熟度與生活機能的新區

➤僅依賴短期轉售套利的投機型產品

五、買家結構變化：長期資金正在取代短線炒作

國際買家仍為市場主力，包括：

• 印度、英國、巴基斯坦

• 歐洲與美國高資產族群

其中，英國資金與高淨值人士的流入，已成為近幾季的重要推動力。

黃金簽證政策的深層影響：

• 改變買家行為模式

• 提高持有年限

• 降低短線拋售壓力

這使杜拜房市更接近成熟市場，而非高波動的新興市場。

六、2026 年預期表現優於平均的核心社區

以下社區因其成熟度、基礎建設與需求深度，在 2026 年仍具競爭優勢：

• 商業灣Business Bay：商業核心 + 租賃需求強勁

• 朱美拉村中心Jumeirah Village Circle (JVC)：性價比高、租客基礎穩定

• 阿聯酋生活Emirates Living：成熟別墅社區、供給稀缺

• 朱美拉棕櫚島Palm Jumeirah：全球級地標，抗週期能力強

七、2026 年不是泡沫，而是分化

2026 年的杜拜房地產市場，不是全面上漲，也不是全面崩跌，而是進入理性分化階段：

• 市場整體維持穩健成長

• 供給增加但不構成系統性風險

• 黃金簽證與國際資金支撐長期需求

• 平庸產品將承壓，優質資產持續受青睞

真正的關鍵不在於市場時機，而在於執行力與選擇力。

在全球不確定性升高的背景下，杜拜作為資本避風港的角色依然明確。對投資者而言，2026 年不是退出市場的理由，而是回歸品質、回歸基本面的關鍵一年。